【导视】

深圳房价持续下跌，房贷坏账开始增多，业主面临负资产风险。

业主刘小姐：“损失最大的就是我个人。开放商他是拿到钱的，对不对？银行的话，他又会说，拿到我的首付。”

房贷“断供”到底是不是个别现象？

它对金融房地产业又会带来怎样的影响？

“断供”现象的背后还有哪些问题值得我们分析思考？

《新闻1+1》正在解析。

主持人(董倩)：

晚上好，欢迎收看《新闻1+1》。有人说：“深圳市的房价在2007年是坐直升机，而2008年就是坐滑梯。”前一段时间，深圳市的个别业主主动采取“断供”这种方式，又引发了人们对于深圳市楼市的特别大的关注。那么有人就说，深圳市楼市这种不景气到底是一种偶发的个案，还是说它是一种趋势？另外，楼市的这种不景气在未来是否会传导到金融的其它领域，从而引发危机？还有，那么对于房地产商的一些关于政府需要“救市”的这种说法，大家又是什么样的意见、什么样的看法？今天我们演播室特别请到了对外经贸大学金融学院的副院长丁志杰先生，我们听听您的看法，首先您怎么看深圳市最近出现的这种“断供”的行为？

丁志杰(特邀观察员)：

如果简单地来说，可以归纳为四句话：

第一句话，从今年上半年以来，在多种因素的作用下，深圳的房市出现了较大的回落。

第二句话，在房价回落的过程中，“断供”应该说是一种正常的现象。

第三句话，从目前来看，“断供”在深圳还不是普遍的现象。

第四句话，目前来看，“断供”还没有影响到银行的资金和信贷安全。

主持人：

《新闻1+1》，不一样的解析，首先我们还是来关注一下有关深圳楼市的最新报道。

(播放短片)

解说：

本周二，上证A股大跌近百点，金融地产股领跌，其中保利地产〔股吧 行情〕、金地集团〔股吧 行情〕、泛海建设〔股吧 行情〕、中粮地产〔股吧 行情〕、华发股份〔股吧 行情〕跌停。金融街〔股吧 行情〕招商地产〔股吧 行情〕、万科A跌幅超过7%。昨天地产股跌是依旧不减，目前位居板块跌幅第一位，下跌5.41%。

对于这一次下跌，有人说是半年多来股市下跌的一个延续，但也有人说，这次下跌的直接原因是深圳房价的“跳水”。

马洪涛(经济半小时主持人)：

观众朋友，您好，欢迎收看《经济半小时》，我是马洪涛。

深圳房价持续下跌，许多人发现他们过去买的房子价值正在不断地缩水，他们所欠银行的购房贷款数额甚至超过了房子现在能够卖出的市场价格，也就是说，这些房子现在已经成了负资产。那么在这种情况之下，一些房主就选择把房子扔给银行，当然他们就不必再偿还银行的贷款。

解说：

就在本周一晚间《经济半小时》播出的节目里，很多人第一次听到了“断供”这个词，这一报道引起了诸多关注。

英郡年华是深圳市部级的一个楼盘，李小姐今年年初在这里通过按揭买了一套四十多平米的宜居，但是在交了三个月的月供后，李小姐决定“断供”，就是不再向银行交纳月供，这套房子她不要了。

李小姐(业主)：

做得也太过分了，在那里拼命地降价，现在部级整个楼盘英郡是很出名的，它降价降得很出名，你们应该知道，是吧？

解说：

李小姐购买英俊年华的单价是每平米一万一千多元，很多早一些购买的业主价格更高，最高时达到每平米一万三千多元，但是现在，这里新开的英俊年华三期售价只有6880元，跌幅超过了40%。

李小姐：

它的跌价太吓人了，真的，今天是6880，那是不是再过一个月就是5880，都有可能。

解说：

李小姐他们买的是毛坯房，现在每平米6888元的新房不仅送精装修，还有一系列的优惠。

刘先生(业主)：

原来是一万二，现在6888，送装修，送全套家电，他住的房子带个牙刷就可以入住，所以非常超值。

业主：

但是据说下一步还会送车。

刘先生：

当时来的时候，开发商已经承诺，会在十套房子里面送一个游泳池。

解说：

李小姐说，这套房子已经是实实在在的负资产，因为这套房子30万都卖不到，但是她却欠了银行40多万元的贷款，如果她继续养这套房子，还贷加上利息，一共要付给银行100万元左右。

李小姐：

我宁愿我什么都不要，大不了也不住房子了，只能是这样。

马洪涛：

目前房价下跌最为严重的珠三角也只有深圳和东莞出现了三分之一的跌幅，全国其它城市的房价下跌并不算很严重，负资产的情况也极为罕见。此外，在自助行购房者当中，绝大多数人……

解说：

尽管《经济半小时》节目结尾特别提到“断供”只是极个别城市出现的极端案例，但节目播出第二天，股市就做出了反应。

那么，究竟该如何看待新出现的“断供”现象？楼市的寒冬是否来临？深圳个别的“断供”会不会引起全国的金融次贷危机，相关部门该如何应对？

断供：不会引发中国“次贷危机”

主持人：

看完了这个大概起因的情况介绍之后，最近一段时间有很多的评论，比如说有一种评论就想到，由这种深圳市的个别业主“断供”的现象会不会引发跟美国一样的次贷危机，因为我们知道美国次贷危机和我们中国目前面临的楼市有三点是比较一样的，第一就是贷款者的还款能力比较差，第二，在短期内房价的下跌比较快，第三，银行在审批的时候比较宽松。人们就想了，会不会有类似的可比性，您觉得呢？

丁志杰：

我觉得在过去一段时间，由于次贷危机进一步地蔓延到美国整个的住房信贷市场，由于房价大幅回落，造成了很多购房者违约，这个和深圳目前出现“断供”是从原理来看都是一样的，房屋的价值下跌到它所需要偿还的房贷的金额以下。

主持人：

资不抵债。

丁志杰：

对，资不抵债造成的。

但是我觉得在这里面我们要区别的就是，中国目前的“断供”和美国在次贷危机中出现的房贷违约还是有很大不同的。第一个不同，在中国房贷的首付比率是高达30%，第二套住房是高达40%，首付以及开发商所提供的各种各样的担保使得银行的资金相对来说还是比较安全的。

主持人：

我打断您一下，您刚才说到30%、40%的首付，但是我们通过《经济半小时》的调查，发现有一些业主在购买的时候实际上只付了10%的首付，甚至更少，甚至是零首付，您怎么解释这种现象？

丁志杰：

从这个来看，可能是在2007年房价高起的阶段，开发商为了促销房屋，通过和银行签署有关协议，用开发商来提供担保，这种形式使得购房者获得低于法律规定的最低首付标准。

主持人：

或者说是开发商为了推销它的楼盘进行垫付。

丁志杰：

对。

主持人：

业主的“断供”对于当地的银行系统来说、金融系统来说产生什么样的影响？

丁志杰：

首先来看，如果发生“断供”，可能银行的信贷资金就面临着一个保全，保全可能第一个是通过房屋的拍卖来实现，还有一个它可以追索的就是可以向提供担保的开发商来行使追索权。

主持人：

刚才这个片子里面也反复强调，因为这是在个别城市的一种极端案例。据您的分析来看，这只是一种偶发的个案还是说它有可能演变成为一种未来的趋势？

丁志杰：

从目前来看，在今年上半年全国房屋的销售价格增幅有所回落，在个别城市出现了价格的下跌。总体来说，对于在高位购房者来说确实已经出现了一定的损失，但是由于这种高比率的首付，以及我们看到近来存在着很低比率的首付，但是背后有开发商贷款做支持，现在看来还不会成为一种普遍的现象。

主持人：

还有一种说法，虽然说深圳各种个别业主的“断供”，可以说它是极个别城市的一种极端案例，但是它会对消费者的心态产生非常恶劣的影响，因为我们都知道一种说法叫“买涨不买跌”，眼睁睁地看着楼市一天天的下跌这种低迷的现象，深圳市出现的这种“断供”举动会对消费者的信心产生什么样的影响？

丁志杰：

据我们从对深圳当地的情况了解来看，自住房的购买者目前来说还基本上不存在“断供”的现象，即使作为投资者来说，就是说在深圳拥有两套或者三套住房的这些投资者，目前来看也还没有“断供”，目前“断供”主要出现在可能拥有十套八套的住房，由于资金的紧张，他肯定会选择其中的一套两套来“断供”。

主持人：

刚才短片里面也提到了，就是在《经济半小时》报道了这件事情之后，当大家这种“断供”的行为广为人知之后，甚至有人把这种楼市的低迷和第二天股市的下跌联系在一起，您怎么看？

丁志杰：

首先，目前关于房地产市场的讨论中间存在着很多的非理性。

第二，由于目前房地产市场大家的看法存在很多的分歧，也许一些消息可能会被市场放大，我觉得还看不出这个消息和今天的股市下跌有什么必然的联系。

主持人：

您认为没有必然的联系。

丁志杰：

没有必然的联系。

主持人：

刚才您也说，可能在短期内这种“断供”不会成为一种普遍的现象，那它是否会渐渐地成为一种趋势呢？比如在未来，或者说深圳的这种现象会在多大程度上，在多长时间内会渐渐地蔓延到其它的大城市，有这种可能性吗？

丁志杰：

从我们来看，从1999年到现在，中国的房地产市场上涨已经经历了将近9年的时间，在2007年年终的时候达到一个高点，未来可能房地产市场总体来说我觉得就有一个回调阶段，在回调阶段主要的表现有两点：第一，对房屋的需求会下降，但是第二，房价有所回落，但是房价不会有大的跌幅。从这一点来看，我觉得深圳这种“断位”现象不会继续像有些报道所说的会进一步地蔓延。

主持人：

您觉得在未来即便是从中长期这样一个观点来看，深圳市的这种“断供”的现象也不会成为一种趋势？

丁志杰：

对。

主持人：

我们再反过头来说，因为毕竟作为“房奴”一族，刚才在短片里面看到的像的确是采取“断供”这种举措的深圳市的一些业主来说，他们现在“断供”是不是一种理性的做法？另外一个从目前这种状况来看，他们应当怎么做？

丁志杰：

我们看到，在深圳目前发生“断供”的这些购房者主要在去年的最高点进入这个市场的，对于这部分来说可能是出现了目前的房屋的价格已经远远低于他所需要继续偿还的房贷，所以出现了“断供”。但是我们看到作为“断供”者来说，他可能面临着首先失去了首付，第二，失去了他已经偿还的月供，第三，他可能还会被银行列入信用黑名单。第三点可能对于一个购房者来说可能是一个长期的，也就意味着他在未来可能在信用卡、在银行继续授信方面会遇到很大很大的困难，所以一般来说都不会轻易地会选择去“断供”。

主持人：

就目前对于那些已经采取了“断供”的业主来说，有什么办法能够弥补呢？

丁志杰：

从市面的目前情况来看，“断供”超过6个月的还是很少，有可能在短期的违约之后可以继续还贷，也是可以弥补的。

主持人：

从我们国家可以贷款买房以来，出现这种“断供”的现象这是第一次。

丁志杰：

应该说住房违约贷款是一直存在的，比如我们看到过去即使在房屋上涨的期间，银行的住房抵押贷款的违约率也是达到了0.2%到0.3%之间。

主持人：

但是当时不叫“断供”。

丁志杰：

对。

主持人：

不是这种说法。

丁志杰：

对，现在用一种老百姓所熟知的“断供”的新名词来说明的。

主持人：

但可能起因不一样，也许以前中断还款是因为他也许资金出现了紧张，但这一次是作为业主他主动采取一种“断供”的方式来放弃这套住房，这种情况以前有没有过？

丁志杰：

这种情况我觉得在过去是很少见的。

主持人：

好的，我们现在在演播室里关注的是深圳市目前低迷的楼市，接下来我们的节目会关注更多。

主持人：

楼市的低迷在最近一段时间以来已经成为一个共知的话题，但问题是这个问题有多严重，另外，需要不需要政府来“救市”？接下来我们不妨就了解一下相关的情况，而且听听各方面的信息。

(播放短片)

解说：

7月9日，深圳国土资源和房屋管理局发布了一份《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》，报告显示，深圳楼市在过去的半年中成交萎靡，半年缩水54%，其中5月份的房价水平比去年最高点下降了36%，销售面积更是锐减，预计全年销售面积将跌回1997年、1998年的水平。

该报告一公布便引起了公众的广泛关注，而由于报告中提到的“减免交易环节税收、适度放松货币政策”等建议一时引起房地产市场议论纷纷，此报告被不少媒体解读为官方首次发布的“救市”呼吁。

值得注意的是，就在去年的此刻，深圳房价还是领涨全国的带头羊，如今却已经成为了领跌全国的“冠军”，人们不禁要问，深圳的楼市究竟在多大程度上反映了全国的楼市现状，政府到底需不需要拯救楼市？

有人用“喧嚣而迷茫”来形容中国楼市的现状。今年上半年，整个房地产市场首次出现了从1998年以来销售面积和销售额同时下降的情况，多年来一直火爆的楼市出现了大幅降温。统计显示，除跌幅较大的深圳外，北京4月的房价比3月环比下降0.8%。上半年的房屋成交量也同比大幅下挫38%，上海今年上半年虽然房价平均月涨幅为1.21%，但是仍然比去年下半年的月增速下降超过5%。有专家指出，虽然目前要预言中国房地产业“转熊”为时过早，但全国楼市普遍转淡是值得关注的现实。

本月6号，在江苏无锡举行的一次房地产高峰论坛上，冯仑、潘石屹、任志强等国内知名房产商纷纷表达了希望“政策松动”、“政府‘救市’”的论调，冯仑甚至号召房产商向汶川地震中奇迹生还的朱坚强学习，熬过这轮房地产的“大地震”。随后，潘石屹也在自己的博客上撰文，“以美国拿出几千亿资金应对房地产市场危机为例，希望政府出手为楼市松绑。”针对各种“救市”言论，中国社会科学院研究员、著名经济学家易宪容则尖锐地指出“房地产不可救、不需救、不能救”，“‘救市说’是房产商对于失去暴利时代的一种恐慌”，“当前房地产市场最大的问题还是房价过高。”大多数“救市论”者则认为，房价下跌所导致的需求萎缩不仅会影响房地产业的发展，还会影响金融安全乃至整个国民经济的健康发展。

“救”还是不“救”，一时之间众说纷纭，究竟是各自利益驱动，还是楼市已经难以自报，而这个市场的低迷是否又会如一些人所言，牵连进其它的领域呢？

政府不该救市

主持人：

其实说到该不该“救市”的问题，我觉得首先咱们必须得定义一个问题，就是现在以深圳市为例，它现在的房价刚才我们短片里面看到了，从一年前的一万一、一万三、一平方米的“裸房”，到现在600多块钱的精装房，而且还送很多的东西，那么六千多块钱是不是已经进入一个理性的轨道了？

丁志杰：

我们看到刚才报道来讲，房价的跌幅超过40%，我想这个可能是一个个案，从总体来看，深圳市的情况它的各个地区的跌幅或者价格的走势也不太一样，基本上来说，关内还是基本稳定的，关外的房价跌幅较大，从全国来看，各个城市房屋的涨幅开始回落，只是个别地区城市出现了下跌。

主持人：

我之所以问您这个问题，是因为我的想法是这样，如果说房价已经进行一个理性的回落的话，那政府是不是需要出手来救？如果说这种回落是不理性的话，是不正常的话，那政府需不需要救？您怎么评价目前这种回落？

丁志杰：

我想目前的回落从供给和需求两方面来解释。从供给方面来看，2006年和2007年的房价大幅度的攀升造成了房地产开发商追加投资，成了我们看到今年上半年房屋的供给依然在快速地增加。第二，由于高房价抑制了消费者购房的需求。一方面是供给增加，第二个方面是需求在下降，同时由于从紧的货币政策使得银行的信贷资金提供更为困难，在这种情况下，我觉得房价回稳甚至下跌真是我们宏观调控的一个结果。

主持人：

在看到了宏观调控的结果的情况下，刚才也提到了深圳市的国土局发布了深圳市房地产中心所写的2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告，希望政府“救市”，您又怎么看待他们的这种呼声？

丁志杰：

首先，从今年上半年来看，中国的通胀还是有很大的一个压力，政府不可能会为某一个行业或某一个局部的市场而去放松从紧的货币政策。

第二，深圳目前的房价回稳才是刚刚开始。深圳市刚才您提到报告里面提出的这些政策措施，我想它可能更多的是从预案的角度，也就是说，在未来房屋市场出现大的振荡或者下跌的时候，我们可以采取的措施并不是说我们现在就应该采取这些措施。

主持人：

当我们看到这份报告的时候，不能不关注里面提到了这句话，它说“去年以来的房价调整是对前两年房价过热的一种理性的修正，它目的是为了使市场回归到正常的轨道，但基于眼下深圳楼市的持续衰退，开始建议‘救市’”，您怎么看待他们这种说法？

丁志杰：

我觉得现在来看，对于深圳的房地产市场走势，首先我们还要进一步调研，是不是像大家所说的或者报告中所说的，进入到一个急剧下滑的阶段。

主持人：

您觉得应该是再观望一段时间。

丁志杰：

对，我觉得还需要观望。

主持人：

如果真的是继续下滑，您觉得政府是否有必要出手？

丁志杰：

从目前来看，随着中国的住房市场商品化的发展，我觉得市场机制应该在房价中起越来越重要的作用，政府更多的还是作为一个调控者的角度来参与市场，而不是说像我们一些开发商所说的直接进入市场来进行“救市”，我觉得这个来看，政府不恰当的“救市”反而会不利于房地产市场的健康发展。

主持人：

所以有一种观点认为，让政府“救市”的说法实际上都是开发商这样的一个利益集团提出的，所以有一种观点不是认为，现在面对这样的一种情况，政府不能救，不需救，也不可以救，您怎么看待这种想法？

丁志杰：

我觉得目前的市场上有两种声音，一种代表的是开发商的声音。第二种是代表购房者、消费者的声音，这两种声音都是存在着截然不同的观点。目前从开发商这一面看，确实说开发商现在的资金非常紧张，特别是中小开发商面临着资金链断裂的风险，这是我们看到的，为什么目前开发商呼吁政府要放松对房屋信贷，对住房市场信贷的控制的一个主要原因。

主持人：

丁先生，我们再看一下这样一组数字，就是发改委刚刚公布了这么一组数字，说6月份，70个城市房价同比增长了8.2%，为什么在这种数字提供的增长情况下，楼市普遍还有一种悲观的感觉，这是什么原因？

丁志杰：

我刚才也提到了，在一系列宏观调控和房地产市场周期性等因素的影响下，在今年上半年，中国的房地产市场开始出现回落、回稳的现象。在今年上半年，尤其是3月份以来，住房销售价格同比是回落的，同时我们也看到，现在大家对房地产市场的悲观更多的反映的还是房地商资金的紧张，这一点我觉得对于房地产商来说要合理地控制开发的规模，可能这个是我们眼前可以解决问题的一个手段。

主持人：

您同意“转折点”这种说法吗？

丁志杰：

我觉得现在还有待继续观望，但总体来说，我觉得房地产商正在向一个有序的方向发展。

主持人：

所以今天我看到了一个非常有意思的问题，就是在网络上一个网友提出来的，他说，到底是谁最害怕房价跌，是谁最希望房价跌，对这个问题您怎么看？

丁志杰：

我想这个肯定是说房屋的供给者怕房价跌，买房的人希望房价跌，我觉得咱们看到不同的声音都是合理的。

主持人：

但是您说买房的人盼望房价跌，它又买涨不买跌。